Mercado logístico de Buenos Aires: crece la demanda de depósitos premium

El mercado de inmuebles logísticos e industriales Clase A de Buenos Aires cerró el tercer trimestre de 2026 con una demanda fuertemente volcada hacia los depósitos premium (Clase A+), en un contexto de mayor disponibilidad de espacios y precios de alquiler estables que promedian los USD 7,1/m²/mes. De acuerdo con el último informe Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, la absorción neta fue de -8.989 m² —producto de 42.662 m² ocupados frente a 51.651 m² liberados—, elevando la tasa de vacancia al 11,1 % (391.998 m² disponibles). Sin embargo, el comportamiento fue muy heterogéneo: mientras el Triángulo de San Eduardo (ubicado en el partido de Malvinas Argentinas) lideró la recuperación con una absorción positiva de 24.880 m², la Ciudad de Buenos Aires (CABA) mantuvo una vacancia del 0 %, consolidando la escasez de metros cuadrados en los corredores más cercanos al consumo.

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La demanda se concentra en los depósitos premium La preferencia por inmuebles premium o Clase A+ fue uno de los rasgos destacados del trimestre. Las mayores devoluciones de superficie, en cambio, se observaron en depósitos independientes y complejos que alojan a varios ocupantes de Clase A, lo que muestra un comportamiento diferente según el producto. Más allá de la recuperación del “Triángulo”, que registró una absorción neta positiva de 24.880 m² y revirtió el saldo negativo del trimestre anterior, la tendencia compensó parcialmente las liberaciones de otros submercados, entre los que se destacaron Zona Sur y Ruta 9, con resultados de -21.261 m² y -10.463 m², respectivamente. El sector del e-commerce y los operadores logísticos lideran la tendencia, con un ingreso destacado de una empresa regional que ocupará 58.000 m². Geográficamente, el sur del conurbano se consolida como el submercado más buscado Al analizar la actividad por radios, las ubicaciones comprendidas entre los 15 y los 30 kilómetros alcanzaron una absorción neta positiva de 19.755 m². El resultado pone de relieve la relevancia de estos corredores, donde la cercanía a la ciudad y la conectividad con los principales accesos son factores importantes para las operaciones de distribución y abastecimiento. “Por segundo trimestre consecutivo, ocupaciones y desocupaciones compiten de cerca: 42.662 m² ocupados frente a 51.651 m² desocupados. Sin embargo, la demanda se concentra en inmuebles premium o Clase A+, mientras que las mayores devoluciones se observan en activos stand alone y multicliente de clase A”, señaló Lucas Desalvo, broker industrial y de retail de la consultora inmobiliaria. Mayor disponibilidad y alternativas de negociación Sin nuevas incorporaciones durante el trimestre, el inventario del mercado industrial Clase A se mantuvo en 3.535.733 m². La superficie disponible alcanzó los 391.998 m², ampliando las alternativas para las compañías que buscan instalarse, relocalizarse o reorganizar sus operaciones. Las opciones varían según el corredor y las características de cada inmueble. Ruta 8, en Pilar, presentó una vacancia del 28,1 %, mientras que Ruta 9 se ubicó en 11,6 %, Zona Oeste en 10,2 % y Zona Sur en 7,8 %. En el Triángulo de San Eduardo, el indicador fue del 6,1 %. La semana pasada, y luego de permanecer desocupado desde la pandemia, el edificio de la ex fábrica de Fernet Branca fue puesto en venta. Se trata de una planta industrial de más de 4000 m2 y 11.000 m2 de superficie cubierta. En CABA, la vacancia de los depósitos Clase A relevados fue del 0 %, sin superficie disponible al cierre del trimestre. Este dato contrasta con la mayor oferta en otros corredores y muestra que las alternativas siguen siendo acotadas en las ubicaciones más próximas a los centros de consumo. La mayor disponibilidad también da lugar a condiciones de negociación más diversas. Entre las modalidades observadas, el informe destaca una mayor presencia de alquileres temporales vinculados a la actividad exportadora, que incorporan otra alternativa dentro de la dinámica del mercado. Precios pedidos prácticamente estables El precio promedio de alquiler pedido se ubicó en US$ 7,1/m²/mes y se mantuvo prácticamente estable respecto del trimestre anterior. El aumento de la vacancia no se trasladó a una baja generalizada de los valores pedidos, aunque persisten diferencias entre los activos y las condiciones de negociación. El Triángulo de San Eduardo presentó el precio pedido más elevado entre los submercados, con un promedio de US$ 8,0/m²/mes. Ruta 8 se ubicó en US$ 7,0/m²/mes, Ruta 9 en US$ 6,9/m²/mes y Zona Oeste en US$ 6,6/m²/mes. Para las empresas, este escenario permite comparar una oferta más amplia de espacios y ubicaciones. La elección continúa dependiendo de los requerimientos de cada operación y de las condiciones disponibles en cada corredor. Perspectivas: proyectos a medida y logística próxima a la CABA Los desarrollos en construcción mantienen un fuerte predominio de los esquemas built to suit, realizados a partir de los requerimientos de un ocupante específico. Los proyectos especulativos, destinados a ofrecerse al mercado sin un usuario previamente definido, continúan teniendo una participación limitada. En paralelo, el crecimiento del e-commerce y de las operaciones de última milla podría contribuir a sostener la demanda en los corredores más próximos a CABA. La necesidad de contar con superficies cercanas a la ciudad para atender la distribución y el abastecimiento podría favorecer la absorción de espacios en estas ubicaciones. La evolución de los alquileres temporales también será relevante para el comportamiento de la oferta, dado que parte de esas superficies podría volver a estar disponible al finalizar los contratos. De cara a los próximos meses, el mercado combinará una mayor variedad de alternativas para los ocupantes con una demanda que continúa priorizando determinados productos y localizaciones. cp